Договір ренти – це договір, згідно з яким власник квартири передає у власність своє майно іншій стороні в обмін на регулярні платежі або утримання.
Якими бувають договори ренти?
Договори ренти поділяються на три типи:
- договір постійної ренти;
- договір довічної ренти;
- договір довічного утримання з утриманням.
Що таке договір постійної ренти?
Це договір, за якого ви регулярно виплачуєте одержувачу ренти гроші (або, наприклад, надаєте послуги) в обмін на його майно (зокрема рухоме). Постійну ренту можуть отримувати тільки громадяни або некомерційні організації, а платити її можуть громадяни, юрособи, держава або муніципалітет.
Одержувач ренти може передавати права на її отримання іншим особам, а також передавати у спадок. Як правило, договір постійної ренти – безстроковий, тобто в разі смерті одержувача право отримання ренти переходить до його спадкоємця.
Приклад договору: ви безстроково сплачуєте громадянину або юридичній особі щомісячний рентний платіж, натомість отримуючи у власність земельну ділянку. При цьому ви стаєте власником ділянки одразу після того, як підписуєте акт про передачу майна (але майно обтяжене наявністю ренти). У договорі можна прописати, коли припиняються ваші зобов’язання з виплати ренти: наприклад, після викупу ренти або після ліквідації юрособи.
Що таке договір довічної ренти?
В цьому випадку платник регулярно (наприклад, щомісяця) перераховує власнику квартири певну суму. Періодичність виплат може бути іншою, якщо це зазначено в договорі; але одержувач ренти зберігає право користування своїм майном (наприклад, може жити у квартирі) довічно. Довічна рента виплачується тільки грошима.
Одержувачем довічної ренти можуть бути тільки громадяни. Цей вид ренти не успадковується, зобов’язання з виплати ренти припиняються зі смертю її одержувача.
Важливий момент: навіть якщо майно, яке передають під виплату довічної ренти, випадково знищать або воно отримає пошкодження (припустимо, квартира згорить або її затоплять сусіди і вона потребуватиме капітального ремонту), ви все одно будете зобов’язані виплачувати ренту на умовах договору.
Приклад довічної ренти: пенсіонерці-власниці квартири платник ренти щомісяця виплачує певну суму, а після її смерті квартира відходить йому. Платник у цьому випадку стає власником квартири одразу після реєстрації переходу прав в українському реєстрі. Однак повністю розпоряджатися своєю новою власністю платник зможе тільки після смерті одержувача ренти, коли з квартири зніметься обтяження.
Що таке договір довічного утримання з доглядом?
Відмінність цього договору в тому, що при довічному утриманні з утриманням платник ренти не просто виплачує одержувачу ренти певну суму, а й повністю його утримує (при цьому одержувачів ренти може бути кілька, усі вони мають бути прописані в договорі). Предметом такого договору може бути тільки нерухомість (квартира, житловий будинок із земельною ділянкою тощо).
До цього договору застосовуються ті самі правила, що й до договору довічної ренти. Якщо один з одержувачів ренти помирає, його частка ренти переходить до інших одержувачів (тобто розмір платежу або кількість і якість послуг не зменшуються, якщо інше не погоджено). Платник перестає виплачувати ренту, тільки коли помирає останній одержувач.
Приклад довічного утримання з утриманням: молода сім’я (платники ренти) забезпечує догляд та утримання пенсіонерів (одержувачі ренти) в обмін на їхнє житло: купує їм продукти та ліки, організовує прибирання квартири, оплачує комунальні послуги, лікування.
В якій формі можна виплачувати ренту?
Це залежить від типу ренти. Постійну ренту необов’язково виплачувати тільки грошима – можна замінити її послугами або виконанням робіт, якщо прописати це в договорі. А ось довічну ренту потрібно платити тільки в грошовій формі.
У випадку з договором довічного утримання з утриманням сторони можуть домовитися, що, наприклад, платник не тільки повністю утримуватиме одержувача ренти і доглядатиме його (купуватиме продукти, ліки, оплачуватиме лікування тощо), а й періодично робитиме грошові виплати. Розмір і частота таких виплат та інші форми компенсації прописуються в договорі.
Що прописати в договорі ренти?
Перед укладенням договору ретельно обговоріть усі умови. Якщо виникають сумніви – зверніться до професійного юриста.
В договорі ренти обов’язково необхідно:
- Описати майно, яке передається під виплату ренти (адреса та характеристики квартири);
- Вказати ціну викупу ренти (для договорів постійної ренти);
- Суму і графік платежів (для договорів довічної ренти і довічного утримання з утриманням);
- Вказати спосіб виплати ренти або список продуктів і послуг (для договорів довічного утримання з утриманням);
- Якщо йдеться про рухоме майно, необхідно включити умову про забезпечення рентних платежів (у випадку з нерухомістю такого не буде потрібно).
Умови договору мають бути максимально зрозумілими. Наприклад, щоб виконувати вимоги щодо виплати певної суми на місяць, достатньо щомісяця робити платіж і брати з одержувача ренти розписку про отримання грошей. А якщо вимоги більш об’ємні – купувати ліки, забезпечувати одержувача ренти продуктами тощо, – то в разі серйозних розбіжностей з одержувачем довести в суді, що ви виконуєте вимоги, буде складно. Тому слід максимально детально прописати умови договору, наприклад, скласти перелік життєвих потреб одержувача і послуг, які платник буде йому надавати (придбання продуктів, речей, ліків, прибирання квартири тощо). За кожним пунктом пропишіть, що конкретно платник ренти зобов’язується купити або виконати. Це не тільки допоможе виявити, наскільки в обох сторін договору різні очікування від угоди (якщо вони є), а й ліквідувати розбіжності на ранньому етапі.
Вкажіть у договорі, що вважати істотним порушенням умов. Наприклад, що буде, якщо платник не виплачує гроші протягом кількох місяців і які наслідки настануть у цьому випадку.
Як внести зміни до договору ренти?
Щоб внести зміни до договору або додати будь-які пункти, за згодою обох сторін, можна буде укласти додаткову угоду до договору і завірити її у нотаріуса.
Чи зобов’язаний одержувач ренти жити у квартирі?
Ні, можна вказати будь-яке місце проживання одержувача ренти (головне, не забудьте це зробити, щоб уникнути розбіжностей).
Жити разом з одержувачем ренти, найімовірніше, не вийде. Закон цього не забороняє, але більшість юристів вважає це ризикованим (якщо літня людина раптово помре, підозри впадуть на платника ренти), а тому відмовляють від цієї ідеї.
Чи можна повернути гроші, сплачені за договором ренти?
Ні, не можна. У одержувача ренти немає зобов’язань щодо повернення сплачених платежів. У разі виникнення розбіжностей повернути сплачену ренту не вийде.
Які документи потрібні для укладення договору ренти?
Якщо йдеться про договір ренти з переданням прав на нерухомість, то пакет документів доводиться готувати одержувачу ренти (власнику нерухомості).
Для оформлення договору потрібні:
- паспорти всіх сторін угоди;
- виписка з ЄДРН;
- документи, на підставі яких виникло право власності (наприклад, договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право спадкування або договір приватизації);
- єдиний житловий документ, у якому перераховані всі, хто прописаний і має право користування квартирою;
- копія фінансово-особового рахунку на житло (підтверджує наявність або відсутність заборгованості з комунальних платежів);
- техплан та експлікація квартири з БТІ;
- згода чоловіка або дружини одержувача, якщо йдеться про майно, придбане в шлюбі, і чоловік або дружина не є стороною угоди;
- заяву про державну реєстрацію переходу прав власності в українському реєстрі та квитанцію про сплату держмита.
Чи обов’язково посвідчувати договір ренти у нотаріуса?
Так, інакше він вважатиметься недійсним. А якщо договір передбачає переоформлення власності, документ потрібно реєструвати в реєстрі. У об’єкта нерухомості в цьому випадку з’являється обтяження. Тобто квартира, в якій проживає пенсіонер на вашому утриманні, буде вашою власністю, але ви не зможете вільно розпоряджатися нею до припинення дії договору, тобто до смерті одержувача ренти.
Як уникнути шахрайства під час укладення договору ренти?
Як і в будь-якій угоді, тут важливо проявляти обережність і обачність. Випадки шахрайства в цій сфері не рідкісні, причому жертвою може стати будь-яка зі сторін.
Якщо ви платник ренти, зверніть увагу на те, чи є в одержувача спадкоємці. Якщо пенсіонер не підтримує стосунків із сім’єю і відписує квартиру вам, після його смерті родичі можуть спробувати відсудити у вас квартиру. Тому перед укладенням угоди домовтеся з одержувачем ренти про проходження медичного огляду та отримайте довідку про його дієздатність (самому також краще отримати подібну довідку).
Завжди є ймовірність, що пенсіонер передумає і подасть до суду з метою розірвати договір, наполягаючи на тому, що платник не виконує свої зобов’язання. Якщо суд стане на бік одержувача, сума ренти, яку ви вже виплатили, до вас не повернеться (а право власності на квартиру ви втратите – як, утім, і необхідність подальших платежів).
В адвокатській практиці були приклади, коли люди похилого віку регулярно укладали і розривали договори ренти, тим самим забезпечуючи собі дохід. На 100% від цього застрахуватися не можна, проте бажано зберігати всі чеки під час купівлі ліків та інших продуктів, квитанції про платежі та брати в одержувача ренти розписки про готівкові виплати. Так за потреби в суді буде простіше довести, що ви були сумлінним платником.
Щоб не стати жертвою шахрайства, уважно читайте договір, а краще складайте його у професійного юриста.
Якщо ви збираєтеся отримувати ренту, проявіть максимальну обережність при виборі платників. Поширена серед шахраїв схема передбачає одноразову виплату пенсіонерові великої суми – наприклад, кількох сотень тисяч рублів, – однак водночас підписується не договір ренти, а договір дарування або купівлі-продажу квартири.
Іноді замість договору ренти дають підписати генеральну довіреність на розпорядження майном, тоді третя особа отримує можливість оформляти угоди з нерухомістю власника. У цих випадках пенсіонер ризикує продати житлове приміщення за безцінь або втратити нерухомість і залишитися без матеріальної підтримки.
Якщо ж платник ренти не виконує зобов’язання за договором, ви маєте право звернутися до суду. Детальніше про розірвання договору читайте нижче.
Які ще існують ризики під час укладення договору ренти?
Крім шахрайства, один із головних ризиків – можливе падіння цін на нерухомість. Підрахуйте, яку суму ренти ви будете платити на рік, оцініть варіанти на різну кількість років (оскільки невідомо, скільки років доведеться її виплачувати) – і порівняйте з вартістю квартири. У деяких випадках угода буде нерентабельною.
Нарешті, пам’ятайте, що цей договір не має певного терміну. Пенсіонер може прожити досить довго після підписання договору, а може й пережити рентоплатника (у цьому разі виплачувати ренту доведеться його дітям або іншим спадкоємцям).
Як розірвати договір постійної ренти?
Якщо йдеться про договір постійної ренти, платник може припинити виплати, викупивши ренту. Крім того, якщо майно буде зіпсовано або знищено, платник постійної ренти має право відмовитися від виплат або взагалі розірвати договір.
Одержувач постійної ренти має право вимагати, щоб платник викупив ренту, якщо той регулярно порушує умови договору:
- Не виплачує ренту більше року;
- Визнаний банкрутом або виникли інші обставини, які явно свідчать, що рента не виплачуватиметься ним у розмірі та в строки, встановлені договором;
- Не дотримується умов щодо сплати ренти;
- В разі інших обставин, прописаних у договорі.
- Якщо платник відмовляється розривати договір або викуповувати ренту, розірвати умови можна тільки через суд. Якщо за рішенням суду договір буде розірвано і майно знову змінить власника, одержувачу ренти необхідно зареєструвати перехід права власності в реєстрі.
Як розірвати договір довічної ренти або довічного утримання з доглядом?
Розірвати договір довічної ренти або довічного утримання з утриманням вкрай складно. Він припиняє діяти, коли помирає одержувач ренти. Просто так припинити виплати не вийде, як і викупити в нього квартиру, – таких прав договір не передбачає.
Розірвати договір довічної ренти або довічного утримання з утриманням можна тільки на вимогу одержувача ренти, але тільки якщо платник порушує умови договору і не виконує свої зобов’язання. В цьому разі одержувач має право вимагати, щоб платник викупив ренту, або домагатися розірвання договору з відшкодуванням збитків.
Якщо йдеться про договір довічного утримання з утриманням, то в разі, якщо платник грубо порушує свої зобов’язання, одержувач має право вимагати повернути йому майно або виплатити його купівельну ціну, тобто повну вартість квартири. При цьому платник не має права на компенсацію витрат, які поніс на утримання одержувача ренти.