Головна перевага купівлі квартири на етапі будівництва – можливість придбати квартиру в новому, сучасному і технологічному будинку за нижчою ціною.
Завдяки нещодавнім змінам у законодавстві, участь у пайовому будівництві стала значно менш ризикованою справою, ніж раніше.
Однак, є ризик, що забудовник затримає строки здачі житла, або ж будинок не відповідатиме початковому проєкту.
Як вибрати квартиру в споруджуваному будинку?
Під час вибору квартири в споруджуваному будинку необхідно звернути увагу на розташування майбутнього житла та навколишню інфраструктуру:
- Транспортна доступність;
- Громадський транспорт;
- Віддаленість зупинок і парковок;
- Доступність дитячих садочків, школи та закладів охорони здоров’я.
Не менш важливо враховувати репутацію забудовника й актуальність проєктної декларації на будинок, що будується.
Чи можна купити квартиру безпосередньо від забудовника?
Так. Купівля квартири безпосередньо у забудовника передбачає, що покупець звертається до девелопера без посередників в особі агентств з нерухомості та приватних ріелторів.
Купити квартиру безпосередньо у забудовника можна двома способами. Перший – особисто звернутися до його офісу, ознайомитися з наявними пропозиціями й укласти на вподобану квартиру договір пайової участі (якщо будинок на стадії будівництва) або договір купівлі-продажу (якщо будинок уже здано, але залишилися нерозпродані квартири). Другий спосіб – купити квартиру дистанційно. Сьогодні велика кількість девелоперів реалізували цю функцію на своїх сайтах, давши клієнтам можливість подати документи й укласти угоду в електронному форматі.
Під час купівлі квартири безпосередньо забудовник може запропонувати кілька варіантів її оплати: за готівковий розрахунок, у розстрочку, в іпотеку від банку (наприклад, за вже схваленим кредитом) або в іпотеку від забудовника.
Як вибрати надійного забудовника?
Якщо ви обрали будинок із відповідним розташуванням і проєктом, слід перевірити надійність забудовника. Для цього рекомендуємо зробити кілька простих кроків:
- Уважно вивчіть сайт забудовника, переконайтеся у відсутності негативних публікацій про нього в інтернеті та соціальних мережах;
- Перевірте наявність усіх необхідних документів за допомогою онлайн сервісів перевірки новобудов. Насамперед має діяти дозвіл на будівництво, проєктна декларація та фотографії ходу будівництва мають бути актуальними;
- Подивіться, чи є будинки забудовника в єдиному реєстрі проблемних об’єктів (ЄРПОУ), реєстрі недобросовісних постачальників і в реєстрі недобросовісних учасників аукціону з продажу земельних ділянок;
- Переконайтеся, що забудовник не проводить процедуру ліквідації або банкрутства;
- В офісі продажів не соромтеся перевірити всі документи особисто і поставити запитання про будинок та умови договору. Якщо представник поводиться підозріло, не надає документи, або нав’язує купівлю, візьміть паузу і подумайте ще раз.
На що звернути увагу під час вивчення проєктної декларації забудовника?
Інформація про забудовника і будинок, що будується, є в проєктній декларації. Слід уважно вивчити цей документ.
Зверніть увагу, чи правильно відображені всі характеристики та адреса будинку;
Уточніть, скільки буде ліфтів у будинку, яким буде благоустрій прилеглих територій, скільки буде дитячих і спортивних майданчиків, чи буде доступна підземна або гостьова парковка;
Важливо також перевірити, чи відповідають заявленим термін введення будинку в експлуатацію та дата передачі квартир пайовикам;
Варто подивитися наявність серед партнерів забудовника великих і відомих вам банків, а також генеральних підрядників з хорошою репутацією.
Як правильно укласти договір участі в пайовому будівництві?
Для того, щоб договір участі в пайовому будівництві вважався дійсним, його має бути укладено в письмовому вигляді та пройти державну реєстрацію в українському реєстрі.
Складанням договору та його реєстрацією, як правило, займається забудовник, однак перед підписанням слід також уважно вивчити документ.
Щоб договір вважався дійсним, він має містити:
1. Основні характеристики будинку:
найменування об’єкта пайового будівництва;
адреса будинку, його поверховість і загальна площа;
матеріал зовнішніх стін і перекриттів будинку, клас енергоефективності, сейсмостійкості;
2. Характеристики квартири:
поверх, загальна площа;
кількість і площа кімнат, лоджій, веранд, балконів, терас;
графічний план квартири;
3. Дату передачі квартири покупцеві;
4. Ціну договору, строки та порядок її сплати, наявність і порядок використання ескроу-рахунку;
5. Гарантійний строк на квартиру (не менше 3-х років);
6. Способи забезпечення виконання забудовником зобов’язань за договором (у якому випадку покупцеві повернуть гроші і виплатять пені);
7. Відомості про об’єкти соціальної інфраструктури (про дитячі садочки, школи, лікарні, які планують побудувати в межах проєкту).
Крім того, до договору необхідно включити відомості про кожну зі сторін (для громадян: ПІБ, паспортні дані, адреса реєстрації за паспортом; для юридичних осіб: найменування, ІПН, ОДРН, юридична адреса), дату і місце укладення договору.
Як укласти договір участі в пайовому будівництві, якщо один з учасників неповнолітній?
Якщо учасником пайового будівництва є недієздатний або молодший 14 років, то від його імені договір укладають батьки, усиновлювачі або опікуни (піклувальники).
Якщо одна зі сторін договору – неповнолітній віком від 14 до 18 років або громадянин, обмежений у дієздатності, то такі особи підписують договір самостійно за письмовою згодою батьків, усиновлювачів або піклувальника.
Як отримати іпотеку на пайове будівництво?
Для цього потрібно дізнатися, які банки видають кредити на купівлю квартири в цьому будинку, і звернутися в ці банки самостійно або за допомогою забудовника.
Якщо вам з якихось причин не підходять запропоновані банки, то краще самостійно звернутися до інших уповноважених банків і уточнити їхні вимоги для отримання кредиту на вподобану новобудову.
Після звернення до банку вам потрібно зібрати і передати документи для розгляду кредиту. Після розгляду документів і отримання позитивного рішення вам призначать день і час проведення операції. Потім необхідно буде приїхати у відділення банку і оформити документи на кредит.
Також існує зручна альтернатива відвідуванню офісів – електронне оформлення угод, але це поки що доступно не у всіх банках. Про таку можливість можна буде уточнити в обраному раніше банку. Кредитні кошти разом із початковим внеском у безготівковий спосіб надійдуть на рахунок забудовника або на ескроу-рахунок, через який оформляється угода
Що таке іпотека від забудовника?
Іпотека від забудовника – це житловий кредит, який пайовику надає банк-партнер девелопера. Зазвичай оформлення такого кредиту відбувається в офісі забудовника, який у цій ситуації виступає посередником між клієнтом і кредитором.
Завдяки тісному співробітництву з банками часто девелопери можуть запропонувати вигідніші ставки за іпотекою. Також у забудовників можна зустріти пропозиції про кредит без початкового внеску і з відстрочкою сплати першого платежу за іпотекою.
Однак варто уважно ознайомитися з умовами таких позик і порівняти їх з іншими пропозиціями банків. Занадто вигідна пропозиція, наприклад, іпотека за близьконульовою ставкою, може бути маркетинговим ходом, за якого низький відсоток за кредитом компенсується завищеною ціною квартири.
Як купити квартиру від забудовника в розстрочку?
Альтернативою іпотеці може стати розстрочка від забудовника. Як правило, девелопери надають її на термін будівництва будинку. Залежно від технології будівництва та етапу готовності будинку на момент купівлі житла термін становитиме від півроку до трьох років. Також при розстрочці від забудовника клієнту може знадобитися внести великий (порівняно з іпотекою) початковий внесок – до 50% від вартості квартири.
Безсумнівним плюсом у розстрочці від забудовника порівняно з іпотекою стане підсумкова ціна квартири. Найчастіше девелопери дають розстрочку без відсотків і додаткових послуг. Також у цьому способі розрахунків не передбачено обов’язкового страхування нерухомості, адже клієнт вносить усю суму за житло ще до закінчення будівництва і виникнення такого обов’язку.
Як підсумок, розстрочка від забудовника підійде і буде вигідна в тому разі, якщо у вас уже накопичено близько половини вартості житла і доходи дають змогу оплатити частину, що залишилася, у короткі терміни.