Продати комерційну нерухомість швидко та з вигодою цілком можливо. Для цього важливо грамотно підготувати об’єкт до продажу, правильно визначити його ринкову вартість і забезпечити якісну рекламну кампанію. У цій статті ми детально розглянемо всі ключові аспекти, пов’язані з продажем комерційної нерухомості: оцінку ціни, перелік необхідних документів, пошук потенційного покупця, сплату обов’язкових податків, а також роль рієлтора в цьому процесі.
Продаж комерційної нерухомості: як правильно розпочати
Перший крок для успішного продажу комерційного об’єкта — це аналіз ситуації на місцевому ринку нерухомості. Цей процес включає кілька етапів: вивчення попиту та пропозиції, порівняння схожих об’єктів і визначення оптимальної ціни.
Чому важливо правильно оцінити нерухомість?
Одним із ключових моментів у продажу нерухомості, особливо комерційної, є коректне визначення її вартості. Від ціни залежить швидкість укладання угоди та розмір потенційного прибутку. Якщо встановити занадто низьку ціну, можна втратити дохід, а якщо завищити — об’єкт може залишатися на ринку надто довго.
Основні фактори, що впливають на вартість комерційної нерухомості
- Розташування. Локація має вирішальне значення, і її оцінка залежить від типу об’єкта:
- Для торгових точок критично важлива висока прохідність.
- Для складських приміщень головну роль відіграє зручність під’їзду автомобілем.
- Інфраструктура. Для різних видів бізнесу важливі різні фактори:
- Магазини потребують паркувальних зон і відсутності конкурентів поблизу.
- Для кафе важливими є близькість офісних центрів або зон із великою кількістю відвідувачів.
- Стан об’єкта. Якщо приміщення потребує ремонту, перепланування чи модернізації комунікацій, це може суттєво вплинути на його вартість. Продавцю доведеться або інвестувати в оновлення, або знизити ціну.
- Технічні характеристики. Вартість об’єкта залежить також від таких параметрів:
- Загальна площа та висота стель.
- Рік побудови та тип конструкції.
- Поверховість та наявність додаткових приміщень, таких як санвузли.
Проведення експертної оцінки
Після попереднього визначення ціни варто звернутися до професійних оцінювачів, які зможуть виконати незалежну експертну оцінку. Це обов’язкова умова для продажу комерційної нерухомості, оскільки виданий експертами документ входить до переліку необхідних для укладання угоди.
Що потрібно для проведення оцінки?
- Документи, що підтверджують право власності на об’єкт.
- Технічний паспорт приміщення чи земельної ділянки.
Оцінка ринку, правильне формування вартості й грамотна підготовка документації допоможуть вам швидко та вигідно продати комерційну нерухомість.
Які документи потрібні для продажу комерційної нерухомості?
Перелік документів для укладання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості може відрізнятися залежно від того, хто саме продає об’єкт — фізична чи юридична особа. Щоб успішно укласти угоду, необхідно заздалегідь підготувати всі необхідні папери.
Документи для юридичних осіб
Якщо об’єкт продає юридична особа, для угоди знадобиться такий пакет документів:
- документ, що підтверджує право власності на об’єкт;
- реєстраційний документ юридичної особи;
- паспорт і податковий номер директора або уповноваженого представника, а також довіреність (якщо діє представник);
- статут підприємства з усіма внесеними змінами;
- установчий договір із актуальними змінами;
- технічний паспорт на нерухомість;
- виписка з реєстру прав власності на майно, яке відчужується;
- протокол або наказ про призначення директора чи голови правління;
- печатка підприємства;
- довідка про види діяльності компанії;
- документи, що підтверджують право власності або оренди на землю;
- довідка про відсутність податкових застав і заборон на продаж об’єкта;
- протокол про згоду на продаж із зазначенням ціни комерційної нерухомості.
Документи для фізичних осіб або ФОП
Якщо нерухомість продає фізична особа чи фізична особа-підприємець, список документів буде трохи іншим:
- свідоцтво про право власності на об’єкт;
- технічний паспорт на приміщення;
- документи на земельну ділянку, якщо вона входить до складу об’єкта;
- витяг із реєстру заборон на відчуження нерухомості;
- паспорт та ідентифікаційний код власника або співвласників;
- витяг із Держреєстру обтяжень (особливо якщо об’єкт був придбаний у шлюбі);
- свідоцтво про реєстрацію шлюбу (або документ про розірвання шлюбу чи свідоцтво про смерть подружжя);
- заява-згода від другого з подружжя на продаж майна, якщо воно є спільною власністю;
- свідоцтво про народження дитини (у разі, якщо вона є власником нерухомості);
- дозвіл від опікунської ради, якщо інтереси малолітніх або недієздатних осіб зачіпаються угодою;
- заяви-відмови від частки інших співвласників у разі часткової власності;
- документ про незалежну експертну оцінку нерухомості.
Чому важливо підготувати документи заздалегідь?
Збір усіх необхідних документів краще розпочати до моменту виставлення об’єкта на продаж. Це суттєво спрощує процес укладання угоди. Потенційний покупець може ухвалити рішення вже під час перегляду нерухомості, і якщо потрібних паперів не буде готово, ви ризикуєте втратити зацікавлену сторону. Покупці не завжди готові чекати, поки ви доведете все до ладу.
Завчасно підготувавши всі документи, ви зможете зробити продаж максимально швидким і комфортним як для себе, так і для покупця.
Як підготувати комерційну нерухомість до продажу
Щоб продати комерційну нерухомість швидко та вигідно, важливо подбати про її презентабельність. Навіть недорогий об’єкт може викликати інтерес у більшої кількості покупців, якщо в ньому навести лад: прибрати приміщення, позбутися зайвих речей і створити охайний вигляд. Якщо приміщення без ремонту, як часто буває у новобудовах, варто розглянути можливість зробити недорогий косметичний ремонт. Такі інвестиції зазвичай окупаються під час продажу.
Підготовка документів і юридична чистота
Підготовка до продажу — це не лише зовнішній вигляд приміщення, а й правильне оформлення всіх документів. Переконайтеся, що об’єкт не перебуває під арештом чи заставою. Також важливо заздалегідь з’ясувати, чи немає претензій з боку третіх осіб, які можуть вплинути на продаж.
Визначення переваг нерухомості
Перед тим як виставити комерційний об’єкт на продаж, слід проаналізувати його основні переваги. Наприклад:
- Вигідне розташування в популярному районі.
- Свіжий ремонт або гарний технічний стан.
- Розвинена інфраструктура поруч.
- Зручний під’їзд для транспорту або наявність парковки.
Розуміння сильних сторін нерухомості допоможе підкреслити її цінність у майбутніх переговорах із покупцями.
Формування ціни
Правильне визначення ціни — один із ключових етапів. Щоб уникнути тривалого простою оголошення, варто проаналізувати ринок і порівняти аналогічні пропозиції. Якщо самостійно оцінити об’єкт складно, краще звернутися до професійного оцінювача або досвідченого рієлтора. Вони допоможуть встановити конкурентоспроможну вартість.
Рекламна кампанія
Після підготовки приміщення та визначення ціни необхідно створити ефективне оголошення. Грамотна реклама допоможе привернути увагу цільової аудиторії. Для цього:
- Зробіть якісні фото: Показуйте об’єкт у найкращому світлі, звертаючи увагу на його переваги.
- Складіть інформативний текст: Укажіть усі плюси нерухомості, включно з розташуванням, станом і технічними характеристиками.
- Використовуйте різні платформи: Розміщуйте оголошення на популярних сайтах-агрегаторах, у соціальних мережах і тематичних спільнотах.
- Розмістіть банер: Встановіть інформаційну вивіску про продаж прямо на об’єкті.
Якісна підготовка комерційної нерухомості до продажу, включно з юридичним оформленням, ремонтом, визначенням конкурентоспроможної ціни та грамотною рекламною кампанією, дозволяє значно збільшити шанси на успішну угоду. Головне — зосередитися на деталях і врахувати всі нюанси.
Як знайти покупця на комерційну нерухомість
Ефективна реклама значно скорочує час пошуку покупців, але для успішного завершення угоди важливо не лише привернути їхню увагу, а й утримати інтерес. Вміння переконати потенційного клієнта та донести йому реальні вигоди від покупки — ключ до успіху.
Як провести ефективні переговори
- Підкресліть переваги об’єкта
Розкажіть не просто про характеристики приміщення, а про те, яку вигоду вони принесуть. Наприклад:- Близькість офісів до торгової точки означає постійний потік клієнтів.
- Зручне розташування складу сприяє економії часу та коштів на логістиці.
- Поясніть фінансові вигоди
Озвучте потенційному покупцеві можливий прибуток від оренди або використання приміщення для бізнесу. Продемонструйте, за який час об’єкт може окупитися, і покажіть приклади аналогічних кейсів, якщо такі є. - Підготуйте нерухомість для показу
Найкращий час для демонстрації — світлий день, коли приміщення виглядає максимально привабливо. Чистота, порядок і хороше освітлення створять позитивне враження та підвищать шанси на продаж.
Податки під час продажу комерційної нерухомості
Продаж комерційної нерухомості в Україні передбачає сплату податків як для продавця, так і для покупця. Розглянемо, що саме потрібно врахувати.
Податки для продавця
- Держмито: 1% від вартості об’єкта.
- Податок на доходи фізичних або юридичних осіб, ФОП: 5%.
- Військовий збір: 1,5%.
Додаткові збори:
- Якщо нерухомість перебуває у власності менше ніж 3 роки або продавець реалізує кілька об’єктів протягом одного року, додатково сплачується 5% податку на дохід.
- Для нерезидентів України податок на доходи збільшується до 18%.
Податки для покупця
- Держмито: 1% від кадастрової вартості об’єкта.
- Збір до Пенсійного фонду: 1%.
- Адміністративний збір: за переоформлення прав власності.
Пільгові умови:
Податкове навантаження може бути зменшене для:
- Ліквідаторів аварії на ЧАЕС.
- Учасників бойових дій та їхніх сімей.
- Осіб з інвалідністю I-II груп.