Що обрати: первинний чи вторинний ринок?
До первинного ринку житла належать квартири в новобудовах. Як правило, така нерухомість дешевша, ніж уже готове житло. Відмінність у ціні може досягати 10% – особливо, якщо йдеться про купівлю квартири в будинку, що будується. Також значної економії можна досягти, купуючи квартиру за допомогою однієї з програм пільгової іпотеки. Водночас варто враховувати, що найчастіше новобудови вимагають додаткових вкладень у ремонт і облаштування. Крім того, найчастіше вони не мають у своєму розпорядженні всіх необхідних об’єктів інфраструктури.
Вторинний ринок пропонує квартири, готові до проживання. Але вартість таких квартир вища, а також на них не поширюються умови більшості програм іпотеки з держпідтримкою.
Купівля квартири в споруджуваному будинку – це небезпечно?
Нещодавні зміни в законодавстві практично унеможливили ризики під час купівлі квартири в споруджуваних будинках. Навіть якщо забудовник не впорається з будівництвом будинку, чинні правила дозволять повернути кошти, вкладені в будівництво. У складніших випадках на допомогу прийде держава і допоможе добудувати будинок або виплатить компенсацію.
Докладніше про те, як уникнути проблем під час участі в пайовому будівництві, читайте у статті “Як купити квартиру в будинку, що будується, і не стати ошуканим пайовиком“.
Як вибрати відповідну квартиру?
Оцініть свої фінансові можливості
Насамперед необхідно визначити суму, яку ви готові витратити на поліпшення житлових умов. Якщо ви берете квартиру в іпотеку, вивчіть наявні пільгові програми.
Слід виходити з того, що щомісячний платіж за кредитом не повинен перевищувати 30-40% щомісячного доходу сім’ї. Помножте цю суму на 15-20 років і ви отримаєте приблизну вартість житла, яке ви можете придбати.
Підберіть відповідне розташування
Придивіться до району, де розташована квартира. Чи є у дворі дитячий майданчик, чи не буде складнощів із паркуванням для автомобіля? Зверніть увагу на під’їзд. Консьєрж, чисті стіни і підлоги, нові ліфти, як правило, підвищують вартість житла, але й жити в таких будинках зазвичай комфортніше. Оцініть інфраструктуру району – подивіться, чи є поруч магазини, лікарні, школи, парки та зупинки громадського транспорту, оцініть благоустрій. Усі ці фактори впливають на якість життя, а їхня наявність або відсутність допомагають приймати зважене рішення.
Складіть список квартир і запишіться на перегляди
Не слід купувати першу ж квартиру. Краще скласти список із кількох варіантів. Під час перегляду квартири зверніть увагу на планування і цілісність стін. Особливо це актуально, якщо ви купуєте квартиру на вторинному ринку. Поцікавтеся, чи не було у квартирі серйозних перепланувань, таких як знесення вентиляційної витяжки на кухні, перенесення санвузла або видалення стіни між кімнатою і лоджією. Робити це заборонено будівельними нормами і надалі може призвести до проблем. Наприклад, коли ви самі будете проживати у квартирі або якщо захочете її продати, вас можуть зобов’язати власним коштом відновити зруйноване і сплатити штраф (а банки можуть не дати кредит на купівлю такого об’єкта).
Які чинники впливають на ціну квартири?
Перший або останній поверхи, як правило, виставляються за нижчою ціною. Дешевше коштуватиме квартира, розташована далеко від метро, у районі з нерозвиненою транспортною та соціальною інфраструктурою.
З обережністю ставтеся до пропозицій із ціною на більш ніж 20% нижчою за середню. Як правило, в таких оголошеннях зустрічається позначка “терміново”. Без консультації перевіреного ріелтора такі пропозиції краще не розглядати – є ризик стати жертвою шахраїв.
Які є форми придбання квартири у власність?
Договір купівлі-продажу – найпоширеніший спосіб купівлі нерухомості. Такий договір не вимагає обов’язкового нотаріального посвідчення, за винятком угод з частковою власністю, оформлення іпотеки, а також якщо в угоді беруть участь неповнолітні або обмежено дієздатні громадяни. Реєструвати договір також не потрібно, але після підписання його необхідно направити в реєстр нерухомості України, щоб зареєструвати право власності;
Договір участі в пайовому будівництві – договір, який дає змогу купити квартиру в споруджуваному будинку. В цьому випадку покупець вкладає гроші в будівництво будинку. Після здачі компанія-забудовник зобов’язана надати покупцеві квартиру, що має параметри, які вказані в договорі (наприклад, площа, кількість кімнат, поверх, планування).
Які існують альтернативи іпотеці?
Отримати квартиру у власність, не вдаючись до іпотеки, можна, уклавши договір ренти. В цьому випадку одна сторона передає житло у власність, а інша зобов’язується регулярно виплачувати певну суму або піклуватися про одержувача ренти.
Детальніше про особливості укладення договору ренти читайте в інструкції: Що таке договір ренти на квартиру і як правильно його укласти?
Як купити квартиру в іпотеку?
Купівля квартири з використанням іпотеки схожа з ситуацією, коли покупець купує житло за власні кошти. Однак необхідно пам’ятати, що іпотечна квартира перебуває в заставі у банку чи іншого кредитора до моменту повної виплати кредиту, а застава накладає певні обмеження на власника. Так, ви зможете проживати у квартирі, однак на те, щоб здавати її в найм або зареєструвати в ній третіх осіб, доведеться отримувати згоду кредитора.
Договір придбання нерухомості з використанням іпотеки підписують продавець і покупець. Після укладення договору придбання та реєстрації права власності покупця через реєстр банк переказує гроші продавцю, і покупець вступає у право власності на тих самих підставах, як якби він платив сам.
Детальну інформацію про те, як купити квартиру з використанням іпотеки, читайте в інструкції: Як отримати іпотечний кредит?
Як перевірити квартиру перед купівлею?
Щоб перевірити юридичну чистоту об’єкта, тобто історію квартири, потрібно запросити у власника житла низку документів і переконатися в їхній автентичності. На ці документи треба звернути особливу увагу:
- Виписка з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН) або свідоцтво про реєстрацію права власності. У ньому міститься інформація про власника квартири і про те, чи не накладено на неї арешт або обтяження. З розширеної версії виписки ЄДРН також можна дізнатися, кому і скільки разів продавалося житло. Часті продажі квартири мають насторожити покупця. Крім того, варто пильно поставитися до продажу за дорученням – бажано зв’язатися з власником і дізнатися, чи дійсно він продає квартиру;
- Підстави виникнення права власності. Це може бути договір купівлі-продажу або міни, договір дарування, ренти або передачі квартири у власність (приватизації), свідоцтво про право на спадщину, довідка про виплату паю в ЖБК, договір участі в пайовому будівництві;
- Документи з БТІ. Вони допоможуть встановити, чи все у квартирі так, як зазначено в документах, чи були в ній незаконні перепланування або перебудова;
- Паспорт продавця. Попросіть у продавця копію паспорта і переконайтеся в його достовірності.
Що ще потрібно перевірити під час купівлі квартири?
Крім перевірки юридичної чистоти квартири, варто переконатися в сумлінності продавця. Для цього знадобляться:
- паспорт продавця;
- довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансеру, що підтверджують його дієздатність;
- нотаріально засвідчена згода чоловіка/дружини на продаж квартири;
- нотаріально засвідчена довіреність, якщо продавець виступає не від свого імені.
Як скласти договір купівлі-продажу?
Договір купівлі-продажу обов’язково повинен містити такі характеристики:
- ціна житлового приміщення;
- адреса;
- технічний стан і характеристики об’єкта відповідно до даних кадастрового паспорта;
- перелік осіб, у яких є право користування житловим приміщенням, що продається;
- порядок розрахунків: спосіб і строк передачі грошей продавцю;
- розподіл витрат з оформлення угоди;
- строк, протягом якого продавець повинен звільнити житлове приміщення і передати його покупцеві;
- строки і порядок підписання акта приймання-передачі проданої нерухомості.
Як скласти договір, якщо у квартирі зареєстровані інші мешканці?
Якщо у квартирі зареєстровані мешканці (члени сім’ї продавця або квартиронаймачі), тобто особи, які зберігають право користування цією житлоплощею після продажу, у договорі треба навести перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав на користування квартирою (або вказати, що ці особи втрачають права користування в момент зняття з реєстраційного обліку або державної реєстрації переходу прав власності до іншої особи).
Якщо серед власників квартири, що продається, є неповнолітні, необхідна згода органів опіки та піклування.