Одна з ключових переваг купівлі первинного житла – нижчі ціни. За одного й того самого бюджету в новобудові можна придбати просторішу квартиру, з місткою кухнею і передпокоєм, ніж у вже наявному житловому фонді. Там же ви з великою ймовірністю отримаєте затишний під’їзд з консьєржем, пандусами і вантажним ліфтом.
Крім того, на ринку первинного житла величезний вибір, а нові будинки вирізняються сучасними плануваннями: це і так популярні сьогодні студії, і різні поєднання кількості кімнат, їхньої суміжності чи метражу. У багатьох новобудовах є лише опорні перегородки, а це означає більше шансів відремонтувати квартиру за власним проєктом.
Ще одна суттєва вигода при купівлі квартири в новому будинку: ви станете її першим власником і вам не доведеться перевіряти її історію перед угодою. Це економить час і знижує ризики, що з’являться люди, які мають право користування квартирою, і договір визнають нікчемним.
А в чому мінуси?
Квартири в новобудовах, особливо економ-класу, зазвичай розташовуються в районі з менш розвиненою інфраструктурою, віддалені від центру міста (особливо у великих містах). Можливо, доведеться кілька років чекати відкриття лінії метро або підведення нових автобусних маршрутів. Хоча останнім часом забудовники стали приділяти більше уваги інфраструктурі, варто ознайомитися з планом забудови, щоб переконатися, що навколо будуть необхідні об’єкти.
Окремо доведеться витратитися на ремонт. Квартири в нових будинках, як правило, здають із базовим (чорновим) оздобленням: ви отримуєте бетонну коробку з комунікаціями, а все інше доведеться робити вам (шпаклювати стіни, вирівнювати підлогу, клеїти шпалери, ставити розетки і підключати побутову техніку). Коли ви закінчите, будьте готові чути звук дрилі за стіною ще кілька років: усі ваші сусіди теж робитимуть ремонт.
Якщо ви купуєте квартиру в споруджуваному будинку, є ризики, що будинок не встигнуть вчасно добудувати і здати в експлуатацію. З появою проєктного фінансування і практики використання ескроу-рахунків ці ризики стали нижчими, і права пайовиків захищені набагато краще.
Однак терміни здачі житлових об’єктів все одно можуть затягнутися (тільки тепер пайовик може повернути свої гроші). Зареєструвати право власності на квартиру можна тільки після того, як її буде поставлено на кадастровий облік, тобто в уже добудованих і зданих в експлуатацію будинках. Без права власності неможливо, наприклад, оформити постійну реєстрацію або отримати податкове відрахування за купівлю квартири.
А якщо йдеться про житло на вторинному ринку?
Житлом на вторинному ринку вважається нерухомість, виставлена на продаж фізичною особою (навіть у новому, нещодавно побудованому будинку). Ви отримуєте у власність квартиру в уже заселеному й обжитому будинку, у районі зі школами та дитячими садками. Одразу після купівлі можна в’їхати у квартиру й отримати постійну реєстрацію за місцем проживання.
Іноді купівля готової квартири дає змогу заощадити на ремонті, це залежить від стану квартири. Можна провести косметичний ремонт в окремих кімнатах, а на капітальний ремонт можуть знадобитися витрати як у новій квартирі.
Мінуси вторинки в тому, що потрібно перевіряти юридичну чистоту квартири перед оформленням угоди. У старих будинках бувають зношені інженерні мережі, що може призвести до поломок, а отже, до додаткових витрат на ремонт. Крім того, ціни на таке житло часто бувають завищені.
Яку купувати квартиру з метою інвестицій: первинку чи вторинку?
Якщо ви купуєте квартиру під здачу в оренду або хочете перепродати її, варто особливо ретельно підходити до вибору. Вкладення грошей у житлову нерухомість – це їхнє заморожування на роки. Передбачити ціни на ринку нерухомості вкрай складно: вони можуть зрости, можуть впасти. У цьому разі вигідного продажу доведеться чекати багато років, а щоб окупити квартиру, здаючи її в оренду, може піти кілька десятиліть.
Квартира на вторинному ринку з поганим ремонтом, але в хорошому районі недалеко від центру і з приємним видом з вікна стане ліквідною, якщо зробити в ній ремонт.
Що ближче до центру, то вищою є вартість житла в новобудовах порівняно із вторинним житлом у тих самих районах. Цю перевагу вторинки можна використовувати, якщо ви хочете житло в центрі.
То як усе-таки вибрати між новобудовою і вторинним ринком?
Під час вибору квартири орієнтуйтеся насамперед на свої бажання: не всім подобаються багатоквартирні висотки з керуючою компанією від забудовника, яка може виставити високі тарифи на ЖКГ. А вторинне житло не обов’язково буде ветхим: можна придбати “сталінку” з високими стелями і широкими підвіконнями або житло в цегляному будинку з нещодавно зробленим капремонтом.
Пам’ятайте, первинний ринок чи вторинний – лише один фактор під час купівлі житла, тоді як на вибір впливає й інше: транспортна доступність, краєвид із вікна, приємні сусіди, наявність паркування для авто чи парку для пробіжки в пішій доступності, віддаленість від місця роботи тощо. Зважуйте ці фактори в сукупності, щоб не пошкодувати про свій вибір.